Weihnachtsgrüße aus Brüssel: Freistellung für die Finanzierung von Erschwinglichem Wohnraum auf Grundlage des DawI-Freistellungsbeschlusses 2025

Am 19. Dezember 2025 wurde der DawI-Freistellungsbeschluss 2025 (Beschluss (EU) 2025/2630 der Kommission) im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht. Am 8. Januar 2026 tritt dieser in Kraft und ersetzt damit den bisherigen DawI-Freistellungsbeschluss 2012/21/EU. Als besonderes Weihnachtsgeschenk enthält der DawI-Freistellungsbeschluss 2025 neben einigen anderen Neuerungen eine Freistellung für Ausgleichsleistungen für erschwinglichen Wohnraum.

In vielen Mitgliedstaaten fehlt es insbesondere für Haushalte mittlerer Einkommensgruppen aufgrund des Versagens des Wohnungsmarktes an bezahlbarem Wohnraum. Der Anwendungsbereich des DawI-Freistellungsbeschlusses war bislang dem Wortlaut nach auf sozialen Wohnungsbau beschränkt und wird nunmehr in Art. 2 Abs. 1 lit. e) auf den Bereich des erschwinglichen Wohnraums ausgeweitet. Im Anhang zum DawI-Freistellungsbeschluss 2025 werden konkrete Kriterien aufgeführt, die von den Mitgliedstaaten bei der Ausgestaltung des sozialen und des erschwinglichen Wohnraums als DawI zu berücksichtigen sind. Die Erbringung der Dienstleistung muss dabei zunächst allen Anbietern diskriminierungsfrei – unabhängig von ihrer Rechtsform und ihrer Gesellschafterstruktur (öffentlich und privat) – zu gleichen Bedingungen offenstehen.

Für den Ausgleich von erschwinglichem Wohnraum müssen die Mitgliedstaaten sicherstellen, dass nur Haushalte, die tatsächlich auf erschwinglichen Wohnraum angewiesen sind, diesen zur Verfügung gestellt bekommen. Welche Menschen Anspruch auf erschwinglichen Wohnraum haben, sollte vorranging anhand des Haushaltseinkommens im Vergleich zu den Wohnraum-Marktpreisen und der Zusammensetzung des Haushalts, gegebenenfalls in Kombination mit weiteren Kriterien, durch die Mitgliedstaaten festgelegt werden. Dabei können Personengruppen, mit besonderen Schwierigkeiten wie z.B.  Menschen mit Behinderungen, älteren Menschen, Studierenden und Alleinerziehende vorrangigen Zugang zu erschwinglichem Wohnraum erhalten. Ein gewisser Anteil des erschwinglichen Wohnraums kann dabei auch benachteiligten Haushalten bereitgestellt werden.

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist mithilfe verschiedener Indikatoren wie z.B. anhand des Verhältnisses der Miete zum Einkommen, des Verhältnisses der Hypothekenrate zum Einkommen, der Quote der Überbelastung durch Wohnkosten oder des für den Kauf von Wohneigentum benötigten Jahreseinkommens zu bemessen. Die Mieten für erschwinglichen Wohnraum sollten dabei in einer Bandbreite liegen, die die Erschwinglichkeit des Wohnraums gewährleistet, aber nicht zu einer übermäßigen Wettbewerbsverzerrung auf dem konkreten Wohnungsmarkt führen. Die Energiekosten sind dabei Teil der Gesamtwohnkosten.

Die jeweils in den Mitgliedstaaten zuständigen öffentlichen Stellen sollten zum einen Richtwerte festlegen, die belegen, dass auf nationaler, regionaler oder lokaler Ebene kein hinreichender Zugang zu erschwinglichem Wohnraum besteht und nachweisen, dass der Bedarf an erschwinglichem Wohnraum auf der Grundlage dieser Indikatoren ermittelt wurde. Um sicherzustellen, dass das Wohnungsangebot sich an den Bedürfnissen der Mieter orientiert, sollten diese Stellen Mindestanforderungen hinsichtlich Qualitäts- und Umweltstandards sowie Zugänglichkeit z.B. mit Blick auf die Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen und ältere Menschen, Klimaresilienz, Mindestgröße, Energieeffizienz, Sanitäranlagen und Wasserversorgung, Gebäudestabilität und Brandschutz sowie Breitband-Anschluss des Gebäudes festlegen.

Ausgleichsfähige Wohnungen und Gebäude für erschwinglichen Wohnraum sollten grundsätzlich für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren für diesen Zweck gebunden sein, um Spekulationen vorzubeugen. In hinreichend begründeten Fällen können sie staatlichen Stellen auch einen kürzeren Zeitraum zulassen. Wenn die Tätigkeit eines Dienstleisters insofern im Wesentlichen auf die Erbringung der DAWI beschränkt ist, als seine jährlichen kommerziellen Einnahmen während des Betrauungszeitraums nicht mehr als 5 % seiner jährlichen Gesamteinnahmen ausmachen, kann er ebenfalls von der Mindestdauer von 20 Jahren ausgenommen werden, soweit er rechtlich verpflichtet ist, seine gesamten Gewinne in die betreffenden DAWI zu reinvestieren. Dafür muss sichergestellt werden, dass die kommerziellen Einnahmen tatsächlich nur Nebeneinnahmen zu der DAWI bleiben. Es empfiehlt sich eine Trennungsrechnung.

Neben Investitionskosten für die Errichtung neuer Gebäude sind auch die Kosten für den Erwerb des Grundstücks oder bereits bestehender Wohnungen und Gebäude ausgleichsfähig. Darüber hinaus sind auch die Kosten für Umbau oder Renovierung bestehender Wohnungen oder Gebäude, sowie einzelner Gebäudekomponenten vom DawI-Freistellungsbeschluss 2025 erfasst, insbesondere für die Gewährleistung der Einhaltung von Barrierefreiheitsanforderungen für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen, die Einhaltung von Umweltstandards, die Kosten für Anpassungsmaßnahmen im Hinblick auf die Klimaresilienz einschließlich der Wasserresilienz.

Der Begriff der „Gebäudekompente“ bezeichnet nach Art. 2 N, 17 der Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (ABl. L, 2024/1275, 8.5.2024) ein „gebäudetechnisches System“ oder eine Komponente der Gebäudehülle. Nach Art. 2 Nr. 6 dieser Richtlinie bezeichnet der Ausdruck „gebäudetechnische Systeme“ die technische Ausrüstung eines Gebäudes oder Gebäudeteils für Raumheizung, Raumkühlung, Lüftung, Warmwasserbereitung für den häuslichen Gebrauch, eingebaute Beleuchtung, Gebäudeautomatisierung und -steuerung, Erzeugung von erneuerbarer Energie und Speicherung von Energie am Gebäudestandort oder für eine Kombination derselben, einschließlich Systemen, die Energie aus erneuerbaren Quellen nutzen. Bislang ermöglicht Art. 38a AGVO Investitionsbeihilfen für gebäudebezogene Energieeffizienzmaßnahmen für Gebäudekomponenten nur sehr eingeschränkt bei einer Verbesserung der Gesamtgebäudeeffizienz bis max. 25%, so dass die Ausgleichsleistungen im Anwendungsbereich des DawI-Freistellungsbeschlusses eine erhebliche Erleichterung beinhalten. Auch Betriebsbeihilfen sind auf Grundlage des DawI-Freistellungsbeschlusses freigestellt, wenn sie für die Erbringung der DawI erforderlich sind.

Ausgleichsleistungen für die Erbringung von DAWI in Bezug auf erschwinglichem Wohnraum sind auch dann von der Anmeldepflicht befreit, wenn sie die allgemeine Obergrenze für Ausgleichleistungen gem. Art. 2 Abs. 1 lit. a DawI-Freistellungsbeschluss 2025 übersteigen, jedenfalls dann, soweit ausreichende Vorkehrungen zur Beschränkung einer potenziellen Wettbewerbsverzerrung auf Grundlage des Anhangs getroffen wurden.